DE NUEVA CONSTRUCCION

Solicite al promotor información sobre las características de la construcción, servicios del edificio, así como una copia de los planos. Compruebe que existe licencia de obras, licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad de la vivienda. El promotor debe garantizarle las cantidades entregadas a cuenta durante la fase de construcción, por medio de un Contrato de Seguro o de un Aval Bancario. Puede obligar al promotor a cancelar su hipoteca, corriendo de su cuenta los gastos de cancelación. También corresponden al promotor los gastos de escritura de obra nueva y división horizontal. Lea el contrato que va a firmar en toda su extension, evitara sorpresas inesperadas. Tenga en cuenta si tiene la posibilidad de vender lo comprado antes de la escrituración, o por el contrario esta obligado en escriturar usted antes de porder vender.

DE SEGUNDA MANO

Para comprobar la titularidad del vendedor, solicite una copia de la escritura de propiedad con nota de la inscripción en el Registro. Puede comprobar la situación de cargas de la vivienda solicitando una nota simple al Registro de la Propiedad. Si va a financiar la compra con un préstamo hipotecario, la entidad se encargará de realizar esta verificación, así como todos los trámites necesarios para la firma. Asegúrese de que la vivienda no está arrendada, y de que están pagados el último recibo de la Contribución (IBI) y las cuotas de la Comunidad de Propietarios. Si existe una hipoteca o embargo sobre la vivienda que va a comprar, los gastos de cancelación corresponden al vendedor. Solicite una copia de los Estatutos de la Comunidad para conocer sus futuros derechos y obligaciones. Compruebe si existe algún gasto extraordinario cuya parte proporcional tenga que asumir como nuevo propietario. Los gastos derivados de la compraventa corresponden al comprador, excepto el impuesto de Plusvalía.

TIPOS DE ARRAS

Tipos de arras Las arras constituyen la cantidad de dinero que los compradores de una casa entregan para concretar una compraventa. Los tipos de contratos de arras que se pueden diferenciar son: 1.Penales: constituyen una prueba del contrato de compraventa y la garantía del cumplimiento de éste. El posible comprador perderá el dinero dado en caso de producirse un incumplimiento que le sea imputable. 2.Penitenciales: en este tipo de contrato, las partes podrán desligarse si existe algún tipo de problema. En caso de que éste proceda del vendedor, se verá obligado a perder las arras que haya dado. Pero si procede del vendedor, deberá devolver la cantidad duplicada al comprador. 3.Confirmatorias: sólo cumplen la finalidad de servir de prueba de la ejecución del contrato.

TRAMITES POSTERIORES

Una vez adquirida la vivienda por medio de la escritura pública, hay que efectuar lo que se denomina "la gestión" del documento, y que consiste básicamente en: a) Abonar los impuestos correspondientes a la Comunidad Autónoma, para lo cual tiene un plazo máximo de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura, aportando copia de la misma y el impreso correspondiente. Pasado ese plazo se incurre en demora. Si la compraventa devenga I.V.A., por ejemplo porque se trate de una primera venta efectuada por el promotor, hay que pagar, aparte de ese I.V.A., que se entrega al mismo vendedor, el 0,5% del precio escriturado, en concepto de Actos Jurídicos Documentados. Si no lo devenga, entonces el porcentaje a satisfacer oscila entre el 6% y el 7% del precio, según las Comunidades, como Transmisiones Patrimoniales. b) Inscribir la compra en el Registro de la propiedad. Si la escritura se ha presentado por telefax el mismo día de su firma, hay que presentar la copia autorizada firmada por el Notario en el plazo de diez días. Una vez examinada por el Registrador, el comprador inscribirá la vivienda a su nombre, y se le entregará la copia de la escritura, con los justificantes de haberse pagado el impuesto, y cambiado de nombre en el registro. Estas gestiones puede usted hacerlas personalmente, aunque en muchas ocasiones, cuando la compraventa va seguida de una hipoteca, la entidad financiera exige que la tramitación la efectúe una determinada gestora. Pregunte en este caso cuánto le van a cobrar por este servicio, porque puede alcanzar cifras elevadas. El Notario puede igualmente encargarse de la gestión. En el mismo despacho le informarán de sus tarifas. Recuerde que es posible que la compraventa lleve aneja la obligación de abonar el Impuesto sobre Incremento de Valor de Terrenos Urbanos (llamado comúnmente "plusvalía"), que en principio lo abona la parte vendedora al Ayuntamiento, pero que puede existir pacto para que lo satisfaga el comprador. Y también, que hay que cambiar el recibo del I.B.I., (la Contribución), para que al año siguiente venga a nombre del comprador.

Trámites previos: el documento privado

En la compraventa de vivienda es frecuente que, con carácter previo al otorgamiento de la escritura pública, se firme un contrato privado entre vendedor y comprador. Este contrato no tiene que existir necesariamente, no es obligatorio, aunque en el supuesto de que venda un promotor se firma prácticamente en todos los casos, y entre particulares es también muy utilizado, sobre todo en las grandes ciudades. Tenga en cuenta que la Ley considera el documento privado como un modo perfectamente válido de otorgar un negocio, lo que significa que si usted firma un documento de esta clase, estará obligado jurídicamente en todo su contenido y deberá pasar por todos los pactos que contenga, siempre y cuando, claro está, no sean contrarios al ordenamiento jurídico. Pero no podrá eximirse de su cumplimiento alegando que no le conviene lo que pactó. De ahí la importancia de asesorarse convenientemente antes de otorgar un documento de esta naturaleza. El Notario no interviene en la formalización de los mismos, pero, antes de que lo firme, le puede informar de su contenido y resolverle las dudas que pueda tener, y todo ello con carácter gratuíto. Un consejo que le dará cualquier Notario es que no firme nada que no entienda suficientemente, o de lo que no esté plenamente convencido.

A TENER EN CUENTA

1.Determinar el valor de la vivienda. Es un tema clave a la hora de vender dentro del precio de mercado. Una forma directa es que un Agencia Inmobiliaria le determine su precio de venta basándose en precios de casas similares puestas a la venta en la zona,(conocen aproximadamente el precio de tasación, por posibles ventas anteriores en la zona) Tiene otras posibilidades: una tasación de la vivienda por empresas especializadas, o independientemente investigar por su cuenta dichos precios. 2.Preparar su casa para enseñar. Una casa entra por los ojos. Si va una familia a verla opinarán los niños, la esposa, la abuela.... de alguna forma se verán viviendo en ella... Estos elementos son importantes: ·Armarios arreglados, ventanas y aparatos limpios y un ambiente organizado y limpio son imprescindibles. ·Haga una limpieza a fondo, pinte algunas cosas visibles, tire o esconda trastos viejos que solo valora usted... ·Poner plantas y flores... cuide algo su jardín (si la casa lo tuviera). Hay estudios que demuestran que los compradores evalúan la misma casa de forma muy diferente si se introducen algunos elementos decorativos muy baratos (el caso más influyente es el de las plantas). ·Cocinas y baños son dos espacios muy delicados. Cuídelos todo lo que pueda a la hora de mostrarlos. ·Mantener siempre la casa limpia y ordenada cuando vayan a visitarla. Cuide los detalles. Los compradores no ven a comprar sus muebles y enseres,pero el desorden hace que se fijen en lo que no gusta y no en la vivienda en si. ·A la hora de enseñarla: abra las ventanas que entre luz del día , si es de noche ilumine bien con todas las luces artificiales su casa. ·Controle cualquier fuente de ruidos molestas (radios, música, televisiones, niños...). ·No deje libre ninguna mascota que pueda molestar la visita (ejemplo: su perro) 3.Complazca la psicología del comprador. Siga algunas reglas que le gustarán a los potenciales compradores... ·Si pone su casa en venta con una buena agencia inmobiliaria, quizás le diga que procuren no estar presentes si van a enseñar la casa a unos potenciales compradores. La razón es que propietarios suelen poner nerviosos a los compradores -nadie se siente cómodo inspeccionando una casa, si sienten que están invadiendo una intimidad-y se sienten presionados y observados. ·No ponga pegas en relación a los horarios para enseñarla. Piense que quizás los mejores compradores tienen horarios muy exigentes de trabajo y sólo pueden ver viviendas por la mañana o por la noche.. ·Si es usted el que se encarga personalmente de la venta prepare alguna información sobre las ventajas de la urbanización o de la zona (comunicaciones, comercios, colegios, tranquilidad...). ·Tenga un buen motivo para vender la casa, siempre preguntaran porque se marcha de su vivienda. ·Muéstrese orgulloso de su casa. Si conversa con un posible comprador, nunca se disculpe por lo que usted considere ser menos valioso de su casa.